Malum olduğu üzere, 2 mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü tarafından Koronavirüs (Covid-19) yönünden küresel risk seviyesinin “yüksek” seviyesinden, “çok yüksek” seviyesine çıkartılmış olduğu, bulaşıcılığı yüksek ve aşının ya da özel ilacının henüz geliştirilememiş olması sebebiyle insan sağlığına yönelik önemli bir tehdit olması, Dünya Sağlık Örgütü’nün (DSÖ) verilerine göre bugün (14.04.2020) itibariyle 210 ülkede 1,9 milyonun üzerinde teyit edilmiş küresel vakayla kayıtlara geçmiş ve “Uluslararası Kamu Sağlığı Acil Durum” ilan edilmiştir.
Koronavirüsün ülkemizde hızla yayılması ile birçok ticari işletme zorlayıcı sebeplerle kapatılmış ve buna bağlı olarak kira sözleşmelerine ilişkin birçok uyuşmazlık ortaya çıkmaya başlamıştır. Aşağıda bulunan çalışma, bahsi geçen virüsün etkilerinin güncel kanun hükümlerine göre yorumlanması yolu ile oluşturulmuştur. Şartların sürekli olarak değişmesi ve konunun güncelliğini koruması sebebi ile farklı görüşlerin de mevcut olabileceği dikkate alınarak yararlanılması gerektiğinin altını çizeriz.
İç İşleri Bakanlığı tarafından Corona Virüs Tedbirlerine yönelik genelge yayımlanmış olup, söz konusu genelgeye göre, “umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan-düğün salonu, çalgılı-müzikli lokanta, kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (alışveriş merkezi ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16.03.2020 tarihi saat 00.00 itibarıyla durdurulacağına ‘’ karar verilmiştir.
Bu genelgeye göre ticari kira sözleşmelerine ilişkin belirsizlikler ortaya çıkmıştır. Bu yazımızda yukarıdaki genelge dolayısıyla Covid-19 virüsünün kira sözleşmeleri üzerindeki etkisini mücbir sebep ve aşırı ifa güçlüğü başlıkları altında değerlendireceğiz.
Mücbir Sebep Hükümleri:
Kira sözleşmelerine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup, mücbir sebep tanımı bu kanunda yapılmamıştır. Yargıtay kararlarından ve doktrinden anlaşıldığı üzere; mücbir sebep, kişilerin ve kuruluşların iradesi dışında ortaya çıkan önlenmesi ve öngörülmesi mümkün olmayan olaylar silsilesidir. Salgın hastalıklar da mücbir sebep olarak değerlendirilmektedir. Dolayısıyla, uyuşmazlığa konu olan kira sözleşmelerine ilişkin mücbir sebep hükümleri uygulanabilecektir.
Kira sözleşmeleri; emredici hükümlere, genel ahlak kurallarına ve kamu düzenine aykırı maddeler içermemek kaydıyla sözleşme serbestisi ile taraf iradelerine göre düzenlenmektedir. Somut olaya göre değişebileceği hususunun altını çizerek birçok ticari kira sözleşmesinde mücbir sebebe ilişkin düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenlemeye bağlı olarak, kiracının kira bedeli ödenmesi borcunun askıya alınması talep edebilme ya da iki tarafın da tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshetme yetkisi bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin feshi durumunda; tarafların virüsün beklenmeyen bir hal olarak ortaya çıktığını, ifayı neredeyse imkânsız hale getirdiğini ve yaşanılan ekonomik zorluğu kanıtlaması gerekmektedir.
Aşırı İfa Güçlüğü Hükümleri:
Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükümler TBK 138 maddesinde düzenlenmiş olup, madde metni şu şekildedir: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Bu maddeye göre; sözleşme kurulurken var olan koşullar beklenmeyen şekilde değişebilir. Bu değişim sonucunda sözleşmede bulunan denge taraflardan biri için bozulabilir ve o tarafın borcunu yerine getirebilmesi mümkün olmayabilir. Bu durumda, sözleşmenin aynen uygulanması aşırı ifa güçlüğüne düşen taraf açısından hukuka ve hakkaniyete aykırı olarak kabul edilebileceğinden sözleşmenin yeni şartlar uyarınca uyarlanması için dava açılması gerekmektedir.
Öyle ki, günümüzde yaşadığımız Covid-19 virüsüne ilişkin riskin kiracılar veya kiraya verenler tarafından önceden bilinmesine imkân olmaması ve riskin kendilerinden kaynaklanmaması sebebi ile uyarlama davasının açılması da mümkündür. Bu dava açılırken tahliye durumu da göz önünde bulundurulmalıdır. Bu nedenle, kira bedelinin ihtirazı kayıtla ödenmesi ile uyarlama davası açılabilmektedir.
Dolayısıyla, virüs sebebi ile yaşanılan ifa güçlüğünün kanıtlaması durumunda uyarlama davası sonucunda söz konusu kira sözleşmesi tarafların ifa borcu açısından dengelenebilecektir.
Buna ek olarak, 26.03.2020 tarihinde COVID-19 isimli virüse ilişkin tedbirleri içeren bir torba kanun kabul edilerek Resmî Gazete ’de yayımlanmıştır. Bu kanunda 1 Mart ile 30 Haziran dönemi için iş yeri kiralarının ödenmemesinin sonuçlarına yönelik bir düzenleme de bulunmaktadır.
GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.
Kanun koyucu yukarıda belirtilen tarihler arasında İŞ YERİ kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshedemeyeceğini ve kiracıyı tahliye edemeyeceğini düzenlemiştir.